Налоговые последствий купли-продажи недвижимости

Порой возникает необходимость перевести активы из собственности юридического лица в собственность владельцев компании. Чаще всего речь при этом идет о недвижимом имуществе.

Причин тут может быть несколько. Например, защита активов перед банкротством, защита активов от рейдеров. Часто также преследуется цель перевода недвижимости под более благоприятный налоговый режим. Ведь физическое лицо вместо налога на имущество организаций платит налог на имущество физлиц, ставки которого гораздо ниже.

Кроме того, физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим — упрощенную или даже патентную систему налогообложения.

Продажа активов физическому лицу по более/менее заниженной цене – это самый быстрый вариант, однако у него есть очевидные минусы:

Для компании на классике

Для компании на УСН (15% и 6%)

- Уплата НДС* и налога на прибыль**   *Не облагается НДС купля-продажа жилых помещений (пп.22 п. 3 ст.149 НК РФ)   **налог на прибыль можно оптимизировать, если продать имущество по цене незначительно превышающей его остаточную стоимость в учете.

- Уплата единого налога (поступление денег на р/с – оплаченная сумма приобретения недвижимости *15%) либо (поступление на р/с*6%)   - Если имущество приобреталось с НДС, при продаже НДС восстанавливается в части недоамортизированной стоимости.   + Возможна отсрочка платежа. Учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и физлицу придется признать доход в сумме непогашенного долга (п. 1 ст. 210 НК РФ).

 

Еще один минус в том, что за свои же, по сути, активы придется заплатить. если продавец — упрощенец, физлицу выгоднее затягивать с оплатой с учетом того, что единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм.

График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон.

В отношении купли-продажи на ИП в схеме ничего не меняется. Выгода только в том, что ИП может сдать данное имущество в аренду на УСН 6% или перейти на патент. Переходить на патент имеет смысл если сумма составляет более 1 млн. в месяц.

Если вы сомневаетесь в способе и порядке вывода недвижимости из общества, всегда можно обратиться к специалистам нашей компании за консультацией.